买房是人生的大事，有的人甚至花费毕生积蓄和心血就为了买一套房。可见买房对人生的意义和重要性。

为了普及买房涉及到相关的专业知识，也便于广大网友更好的理解和认知，我从购房全流程（从看房到拿房本）为主线展开讲解。

第一，[房地产]：

是房产和地产总称，房地产也称不动产。房地产核心特性：保值增值性。

第二、[房地产一级开发和二级开发]：

房地产一级开发：说通俗点，就是要开发地块上有拆迁户，然后政府或其授权委托开发商，对目标地块国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，市政配套设施建设，使该地块达到常说“三通一平”的建设条件（熟地），再对地块进行有偿出让或转让过程。一级开发对象：主要包括“新农村建设、旧城改造、旧村改造、城中村改造等。

房地产二级开发：说通俗点，一级开发完成后，开发商通过土地招拍挂上市等形式，拿到国有土地后，建房子，出售、出租或经营房子过程。

第三、[土地所有权]：

国有土地所有权、农民集体土地所有权。

第四、[土地使用权出让]：

协议出让、招标出让、拍卖出让三种合同形式。

第五、[土地使用年限]：

住宅70年产权、商住50年产权、商业40年产权、经济适用房50年产权。

第六，[房子类别]：

住宅楼、商住楼、酒店式公寓、洋房、别墅、四合院、集资房、经济适用房、安居房等。

第七、[住宅层数]：

低层：1-3层；多层：4-6层；小高层7-10层；高层11-29层；超高层30层以上。

第八、[住宅建筑核心技术经济指标]：

A、[建筑密度]：

建筑首层总面积/规划用地面积。建筑密度越大，说明房子之间空间距离越窄越压抑。

B、[容积率]：

地上总建筑面积/规划用地面积。容积率越高，说明这个小区以小高层和高层居多，户数也多。

C、[绿地率]：

用地范围各类绿地总和与居住区用地比率。绿化率越高，居住的品质和舒适度相对也高。

D、[得房率]：

套内建筑面积/建筑面积。得房率越高，实得居住套内面积越大。

E、[公摊面积]：

商品房分摊到公用建筑面积。公摊面积主要包括房子出门经过的楼栋公共走廊空间、梯公共电梯、设备房、还有楼梯等。

F、[商品房销售面积]：

套内建筑面积+分摊公用建筑面积。而平时售楼处楼书标注房子建筑面积，都包含着公摊面积，你实际使用房子面积没那么多，使用仅是套内建筑面积。

第九、[住宅建筑形状]：

点式（采光面不错、不够通透）和板式（南北通透，房屋明亮）

第十、[项目总体鸟瞰图]

就是整个楼盘项目总体平面建筑设计效果图，最直接体现就是以‘沙盘模型’展示。

第十一、《五证》和《两书》

《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。如果售楼处没有公示“五证”的，建议不要买。

第十二、[商品房现售条件]

每一个城市不同政策有所不同，有的城市规定项目建设工程达到±0的时候就可以实行预售。有的城市规定必须要建到三分之二楼层时候才能卖。有的城市规定现房才能出售。所以你要了解当地的商品房销售政策，看看项目工地，然后对照一下房地产开发商是合规销售？还是违规销售？

第十三、[楼书]：

“楼书”相当于这个楼盘的说明手册。包含这个楼盘是哪个品牌开发商开发的？哪个营销代理公司代理？哪个物业服务公司提供小区物业服务？楼盘区位优势说明，楼盘的鸟瞰图、景观效果图及各类户型平面示意图，现有及未来各类生活配套及客户为什么要选择这个楼盘的理由？楼书有书面纸质版的，也有电子版的，不过现在大多流行度远程全景看房。

第十四、[样板间]：

样板间是房地产开发商为了给客户一种好的营销体验而专门打造的，当然它的根本目的是为了卖房，能够使客户产生购房冲动，所以许多房地产开发商不惜重金来打造样板间。但在实际的商品房买卖过程当中，有些房子是毛坯房交付的，有些房子是精装修交付的。如果是精装修交付房子，那也不可能像样板间这样的交付，说白了就是布置整套厨房设备，铺地板或地砖，装灯具，全套卫具、按防盗门房门窗户。其他可移动家用电器及房间装饰家装用品都是需要自己花钱买的。

第十五：[组合贷款]：

商品房常规的贷款三种：商业按揭贷款，公积金贷款，组合贷款。前面两种都比较好理解，“组合贷款“就是先用公积金贷款，如果额度不够的话，再用商业贷款凑。这主要是看自身符不符合贷款条件，如果能公积金贷款最好，因为它利率是最低的，对客户来说是最省钱。

第十六：[网签和备案]：

购房者和房地产开发商签订《商品房买卖合同》之后，这个房子还不能算是你的，只有当这套房子通过网签，并且在房管局备案以后，这套房子才真正算你财产。

第十七、[房子按没交付和交付程度分]

期房、准现房、现房、毛坯房、简装房、精装房