房地产行业步入“至暗时刻”以来，规划设计、园林、投融资、客研、销售等产业链上的每一环都在经历考验，从依靠土地红利和金融杠杆红利“肆意生长”，转为向管理、产品要效益是整个行业的必然选择，这意味着整个产业链都需要随着形势的变化，对业务作出相应的裁剪与调整。

就此，经济观察报推出《地产链》，第一篇——精装房。

经济观察网记者丁文婷河南一家房企的成本负责人陈昭最近正忙着和供应商们价格“谈判”。“天天谈得焦头烂额，又很难出一个结果。”他告诉经济观察网，洁具、橱柜、地板、门窗等供应商都提出了调价需求，几乎是全线要求涨价。

虽然陈昭和大部分供应商签订的都是定价合同，这意味着在合同期满前，供应商需要按照合同约定价格履约。但这次，如果开发商不同意涨价的话，供应商宁愿承担5%的违约金，也要单方面解约。而精装修的进程将直接影响到交房。

“家居企业涨价也实属无奈。”一家装修公司负责人韩磊告诉经济观察网，今年开始，铁矿石、钢材、有色金属等原材料轮番涨价，多地限电限产政策也对家居企业生产造成不小影响。陶瓷、玻璃、照明器材等家居建材就没有不涨价的。“如果以一般散客自己进行整屋装修来看，原本10万块钱的装修，现在可能要花至少15万元才能完成”。

这波由上游原材料价格上涨引发的涨价潮涉及全屋定制、瓷砖、防水涂料、照明等多个领域。大幅增加的装修成本同样也给开发商在精装修层面带来压力，限价和市场低迷双重夹击下，开发商面临着一场成本与利润的保卫战。

“利润调节器”面临失效

家居行业的涨价潮直接带来精装修成本的上涨，而这将可能直接导致精装修失去其作为房企利润调节器的功能。

韩磊曾经在一家房企做过多年的成本管理，他告诉经济观察网，在限价的情况下，精装房能给房企带来一定的利润空间，因为毛坯房相比精装房，成本非常透明。而精装修则可以为企业赚取一些差价。

精装修材料和主体建材的采购非常不同，钢筋水泥几乎不用定价，都有市场价，没有什么溢价空间。而“装修水很深”，韩磊感叹，连最基础的家装施工都有高、低标准的区别，地板、木门这些家居产品，一两倍的差价非常常见。“地板从20元-元/平方米都有。”

他表示，开发商集中采购要比小业主自己买便宜得多，相当于团购。开发商实际元/平方米的装修标准，装出来差不多有散客元-元/平方米装出来的水平，这也为房企打开了利润差的空间。

实际上，很少房企的装修成本能达到元，大部分企业的实际装修成本可能每平方米不到块钱，“元-元/平方米是主流。”韩磊说，“对外宣传元的精装修标准，实际在元左右，等于还能赚元。而如果是毛坯房，比周边的竞品贵元很可能是卖不出去的。”

另一方面，精装修还能帮助企业减少土地增值税的缴纳。韩磊举例，尤其是房企在过去地价比较便宜时拿的地，如果做毛坯房而且售价较高的话，相应的土地增值税就会非常高。为了隐藏这一块的利润，很多开发商就会搞个豪装，号称装标在元-0元/平方米，通过装修吃掉一块净利润，实际上是避免一部分土地增值税的缴纳。

“降配”保成本

供应商和装修总包在提出涨价需求时，陈昭所在的成本管理部门大部分时候会与之沟通谈判，“比如装修总包的涨价需求，该调的还是会调一下”。但陈昭仍然认为，涨价是市场行为，既然合同已经做好约定，本应由供应商自己承担，但现在，实际后果还是需要由甲方，也就是开发商承担。

开发商也有难处。陈昭说，市场信心普遍低迷，持币观望的情况越来越多。叠加疫情对售楼处到访客流影响，“项目涨价卖是不可能的，甚至还面临着降价打折。这种情况下，几乎没有开发商会去增加精装修成本的”。

一家一线热水器品牌华北区域相关负责人刘洋介绍，下半年以来，其所在区域有超过50%的项目都提出了热水器减配的要求。他举例，华北某项目一期开盘单价卖2万多，现在二期开盘为了甩库存，开始降价卖房。一期时，该项目选用的产品非常不错，二期就要求减配，产品价格降低10%-15%是比较普遍的情况。

刘洋明显地感受到，今年下半年开始，提出降配需求的房企越来越多。以前也有阶段性的降配需求，但今年感觉尤为明显。“开发商就直接说，我们采购不了你们这么贵的产品，提供一个性价比高点的产品吧”。

除了降配，另一个方式是选择更换品牌。韩磊介绍，开发企业在做精装修时，品牌的选择会配合营销的需要。客户

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