引导语：近日，《中国城市品牌影响力报告（）》发布，在国内个城市中，海口排名第48名，随着海南自贸港的发展，海口正在不断推动城市品牌与区域发展的良性互动。而作为海口重点发展区域之一的秀英区，覆盖着西海岸、长流等重点组团，随着各个规划内的配套兑现落地，片区内的项目会受到板块的外溢红利影响，价值凸显。秀英区内有个项目，参考均价才元/㎡，该价格在海口楼市上顶多能买得到普通住宅，但该项目却是拥有着豪宅品质，全是高端进口的材料及智能化配置，妥妥的高端改善项目，想买房不妨先看下楼盘测评！

买房，需要从实际出发，根据自己的需求列出楼盘的各个维度，用地段、价格、户型、配套、品质、园林等来考量楼盘。

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在您想买房之前，我们走进项目进行实勘，看园林、看户型、看规划、看配套，多角度、多形式对楼盘进行剖析。让每个有购房意向的用户，宅在家里也能了解到最新、最全的楼盘指南。

本次测评的楼盘是

海口秀英区

罗牛山·璞域

楼盘亮点

亮点一：用刚需价格住墅级住所

海口普通住宅项目大多数的备案价在元/㎡左右，部分片区的二手房价格更是达到两万一平，而项目前期备案价区间为-元/㎡，又主打高端住宅小区，用刚需的价格能享受高端服务环境，性价比较高。

亮点二：高口碑房企品牌效应大

罗牛山股份有限公司耕耘海南30余载，已发展成为以畜牧养殖、食品加工、冷链仓储与物流为主，房地产、教育、金融等多元产业并举的大型集团公司，年产值及交易额近百亿元，荣获“海南最具社会责任感企业”“海南省文明诚信企业”等多项目称号，集团旗下的“罗牛山·玖悦台”及“罗牛山·璞域”更是被誉为“城市双子星”，致力于打造海南高端地产品质项目。

亮点三：市场认可度高高端改善户型

项目C地块前期推售楼栋已售完，证明市场对于项目的高度认可。项目主推的皆为三至四居室，明年主推的两个产品均带奢阔双阳台。由于户型属于高端改善类，能聚集区域菁英客群，打造邻里高端生活社交圈。

亮点四：园林实景交付高端材料建筑

项目的园林全为实景交付，见即所得，且园林景观由奥雅首席设计师李宝章大师亲自操刀，五重园林主题，高端造木。项目的建筑呈点式错落排布，楼间距在43-51米之间，可以保证最大的采光面及观景视野，保证业主极度舒适的居家状态。

从建筑外立面到儿童游乐设施，从入户大堂到架空层，从电梯间到地下室，项目均采用了高端的材料及智能技术组成，品质感强。

综合推荐人群：适合首付预算在80万-万，追求高端住所的改善类客群。

测评1产品特色

简要信息·楼盘特色

城央综合体高端系统配置

罗牛山·璞域占地约亩，总建面约85万㎡，产品涵盖大平层别墅、SOHO办公、超5A甲级写字楼以及纯独栋商墅、异域风情商街、大型商业中心、主题幼儿园等多种业态。项目总分为A、B、C三个地块组团开发，首期开发C地块，涵盖1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、7#楼、8#楼及一所幼儿园。

鸟瞰图

项目绿化率为35%，园林是按照五星级酒店园林标准打造，采用无井化设计，升级业主的安全生活。树木从全国重重筛选、全冠移植、过海运输。所有的儿童游乐设施全部由芬兰进口，供应商也是迪士尼乐园的同款——乐普森。项目内部配套地上2个游泳池及地下1个恒温游泳池，儿童泳池深度米，成人泳池深度1.5-1.6米，保证了一年四季的游泳需求。

效果图

项目的外立面采用一层为石材、二层以上为铝板幕墙设计，也是海南首例都市钻石感光幕，可保持25年不变色，楼间距在43-51米之间，楼栋的架空层全部为高端材料设计，地面墙面选取石材铺装，顶部采用格栅吊顶，用水系元素点缀环境，营造舒适优雅的业主会客空间。项目的每一栋均有入户大堂，而且都是奢装交付，入户门是按照意大利装甲防盗门标准定制而成，一般是高端别墅的标配，此外入户时采用人脸面部识别模式，为业主提供更加便捷的归家仪式感。为了美观，楼栋的排风井、水电井、消防管道等全部采用隐藏式设计。项目的地下室采用全菁装配置，不仅做到了1:2的车位配比，更是配有尊贵访客车位及私人储物柜，业主可将一些物品放置储物柜内，轻松回家。为了更加契合海口多台风、多雨天的自然条件，项目的房源均采用高端系统门窗，可抗风压，能耐热耐腐蚀。

项目由罗牛山联合龙湖物业，为业主提供定制式服务，并且实施24小时安防，满足业主的异地托管、归家陪护等专属星级服务。

测评2主力户型介绍

方位·采光解析

奢阔尺度瞰景双阳台配置

A户型㎡，三室两厅两卫两阳台。

客厅面宽3.9米，衔接约2米宽的景观阳台，拥有宽敞的视野景观，电视柜的后侧为次卧空间，带玻璃推拉门，可通达景观阳台。阳台的进深达8米，可以充当健身区、品茶区、花草种植区，可拓展功能丰富。

餐厅面宽约4米，可容纳10人于此就餐，包容度强，且邻近厨房，上菜速度够快。餐厅带生活阳台，与客厅的景观阳台形成南北通透格局，通风采光俱佳。

厨房带U字型橱柜，上下均有大面积的储物柜可供使用。左侧台面配单水槽，设于窗户前，能看到园林景色。中间台面为烹饪区，双灶台配置，可以同时烹饪多种菜肴，提升时间效率。右侧台面为摆放区，整个空间可以容纳1-2人同时备菜。

主卧大套房设计，面宽3.9米，带落地式飘窗、衣帽间及主卫。巨大的落地窗户搭配地台，既能满足充足的日照，也能有良好的观景视野，窗户有三分之一的面积设置成了开窗，可推拉窗户随时呼吸新鲜的空气。衣帽间紧靠主卫，方便更换衣物，具有私密性。主卫面宽2.8米，双洗漱台设计，能满足多人同时使用的需求。

次卧面宽3.3米，配有落地式飘窗，可以看到园林景色及游泳池区域。次卧邻近客卫，方便起居活动。两段式分离的客卫设计，洗漱台立于外侧，内侧依次分布如厕区、淋浴区，淋浴区用一字型玻璃门隔开，能保持空间的干爽度。

奢阔客厅、阔景双阳台、多动线设计，为业主打造全生命周期的居住环境。

B户型㎡，四室两厅三卫。

客厅面宽约4米，衔接25㎡的大景观阳台，玻璃推拉门为双开设计，使用上更为人性化。景观阳台上可摆放休闲桌椅，由于直面社区园林，加上楼间距宽，视野未受到遮挡，可以充当瞰景区。

餐厅为独立区域，能满足社交会客、朋友聚餐等双重功能，餐厅右侧为隐藏式餐橱柜，可安放烤箱等用具。餐厅北侧有个出口可达生活阳台。

3.85宽的厨房，设计成走廊式烹饪空间，两侧均有充足的储物柜。洗菜区、烹饪区同处一侧，料理台与摆放台同处一侧，料理台紧邻的窗户直面生活阳台，空间足够充裕，可容纳多人同时在厨房操作。厨房后面带有独立的保姆房及家政间，保证空间的私密性，家庭生活中无需保姆时，保姆房可当做储物间使用，多重场景随意更换。

该户型设有双套房配置，约4米宽的主卧位于户型最里侧，带飘窗、衣帽间及主卫，飘窗台面较为宽敞，可以满足1-2人于此聊天赏景，可以看到园林美景，窗户三分之一处设置成了开窗样态，方便随时打开，通风透气，衣帽间及主卫的面宽达6.1米，主卫的淋浴房内可放置浴缸，为业主提供高品质的沐浴享受。左侧的次卧紧邻景观阳台，配有衣帽间及次卫。右侧的次卧紧邻生活阳台。公用卫生间紧邻右侧的次卧。

大客厅、大阳台、多套房，具备更好的适用性，能满足三口之家、三代同堂的高品质居住体验。

测评3区域概述

区域信息·板块动态

海口主城区享都市化发展

罗牛山·璞域位处海口市西北部的秀英区，秀英区总面积.5平方公里，日前获认定为首批省级全域旅游示范区，辖区内现有4家国家4A级旅游景区、1处国家湿地公园、2个全国乡村旅游重点村、1个全国特色小镇、1个全国乡村旅游重点镇、4处中国传统村落、7家椰级乡村旅游点、9个美丽乡村，旅游资源丰厚。

秀英区内现有海口国际免税城、未来产业园、复兴城二区西海岸国际数字港等重点项目，未来产业园已有近多家企业在园区完成落户，复兴城二区未来将承载更多头部跨国公司总部进驻，高端业态聚集，将带动整个片区的土地利用价值。

秀英区自年4月13日以来，吸引人才落户3.48万人，全区常住人口达56.71万人，较年增加18.66万人。在“十四五”期间，秀英区更将主动融入粤港澳大湾区、“环南海经济合作圈”、“海澄文定”综合经济圈建设，加快推进琼州海峡港航一体化和琼州海峡经济带建设，伴着海南自贸港优惠政策的吸引力，秀英区聚流量、激活力的效应更加凸显。

区位图

罗牛山·璞域邻近西海岸板块，可享受西海岸南片区域的板块利好规划。根据文件显示，西海岸新区南片（北边区域）定位为城市副中心与片区公共服务中心，主要承载功能有总部经济、智慧医疗、互联网创新创业，未来将推进海口市博物馆、海口市图书馆、中级法院等重大项目建设。西海岸新区南片（南边区域）主要承载功能为特色娱乐休闲、教育培训产业。

西海岸新区南片（北边区域）控规

测评4交通信息

轨道交通·公共交通·自驾

四横三纵交通轴心

轨道交通：

项目5公里内覆盖3个高铁站，其中距高铁秀英站2.2公里，距高铁城西站4公里，距海口高铁东站5公里。通过3个站点可以乘坐环岛列车及市域列车，搭乘环岛高铁可直达东线、西线各个市县，搭乘市域列车可短程内前往海口各个城区及澄迈老城，通勤及出行便捷。

公共交通：

项目1公里内覆盖10个公交站点，其中距海口肉联厂站米，距海南面粉厂站米，距市一中高中部北门站米，距交通学校站米，距苍西村路口站米，距罗牛山市场站米，距市急救中心米，距市一中高中部米，距文博府站米，距新村东门站1公里。

从海口肉联厂站出发，搭乘17路车可途经秀英小吃街、国贸商圈、海甸岛等生活区，发班时间为6:00-22:00。搭乘22路车可途经明珠商圈、海垦商圈，发班时间为6:10-22:30。搭乘64路车可途经国兴商圈、龙昆南商圈，发班时间为6:50-22:00。

自驾：

项目位处丘海大道与南海大道交汇处，享受“四横三纵”的交通网络线路，能便捷通达全城。

四横：北侧米处为南海大道，北侧2.8公里处为海秀路，北侧3.公里处为滨海大道，南侧1.2公里处为椰海大道。三纵：正前方为丘海大道，左侧1.4公里处为秀英大道，右侧5公里处为龙昆南路。

从项目出发，往北侧行驶7公里可达海口湾，每年的夏天是海口湾日落最好看的时候，会吸引众多摄影师及市民游客前来观看，且晚上会有众多街头艺人在此表演，潮流氛围浓郁。往东北侧行驶8公里可达国贸商圈，周边覆盖友谊国贸城、友谊阳光城、宜欣广场等热门商圈，吃喝玩乐购一站式享受。往东南侧行驶12公里可达观澜湖休闲度假区，涵盖冯小刚电影公社、狂野水世界乐园等娱乐景点。往东侧行驶24公里可达美兰国际机场，机场二期已于12月2日投入运营，停靠区可起降世界上最大型号的民航客机A。

区位图

测评5周边配套

教育·医疗·商业·公园

°全能生活圈

教育配套：

项目2公里内邻近7所院校，其中距丘浚学校米，距海口市第一中学（高中部）米，距海南省交通学校（白水塘校区）米，距景山学校1公里，距海口旅游职业学校（白水塘校区）1.3公里，距海秀中心小学1.4公里，距海南职业技术学院1.9公里。

海口市第一中学近年来的教育成果斐然，参加国际青少年发明大赛荣获6金8银4铜佳绩，学生女子篮球队13次荣获海南省中学生篮球赛冠军，学生游泳队多次荣膺海南省中学生游泳赛冠军，仅年至今，学校为清华大学、北京大学输送了39名优秀学生，且涌现了海南首位女飞行员、首位清华大学美术学院学生等优质学生。

医疗配套：

项目5公里内覆盖7家医疗机构，其中距海医院1公里，医院1.7公里，医院2公里，医院（海港分院）3.5公里，医院3.7公里，距海南省人民院南沙分院3.7公里，距医院（秀英院区）4.6公里，医疗配套完善，能为业主提供医养无忧的健康生活保障。

医院拥有PET-CT、医用电子直线加速器、高剂量率三维后装治疗系统、排和64排CT、3.0TMRI、1.5TMRI、生化免疫全自动流水线系统等一批大型医疗设备。医院在年被《医院排行榜》医院，蝉联华南区第九、海南第一的荣誉。

医院秀英院区已于10月30日正式运行，开设了妇科、产科、儿科、新生儿科、中医科等20多个临床医技科室，同时还提供待产中心、月子中心等特色服务。此外，院区内不仅设置了咖啡厅、购物中心、空中花园、智能恒温马桶，还配置了16部电梯，以及直通妇科、产科、儿童保健科候诊区的扶梯，可以疏散就诊压力。

医院秀英院区效果图

公园配套：

项目5公里内覆盖5个城市公园，其中距丘浚文化公园米，距秀新健康主题公园2公里，距头铺休闲公园2.4公里，距金牛岭公园3.6公里，距西秀海滩公园5公里。

海口丘浚文化公园获评国家2A级旅游景区，无需门票，外地游客较少，多为本地市民游览观光。西秀海滩公园与假日海滩相距较近，西秀海滩的水域是开展帆船帆板运动的主要区域，也是各类运动船艇、帆板进出海的必经通道，可以休闲时分来此散步、喝椰子水。

根据相关规划，海口秀英区在未来将以五源河国家湿地公园及海口火山群国家地质公园总体规划范围为主，打造一个热带海岛城市区域生态5A级景区，项目距离两个公园皆为13公里，后期可享受更多山湖公园及林荫环绕的风景。

其他配套：

在日常采购方面，项目距富康农贸市场米，距白水塘农贸市场1公里，距业里村农民市场2公里，能满足业主购买瓜果蔬菜及日用品等需求。

在大型商超方面，项目西南侧2.6公里处为万达广场；东南侧5公里处为椰海商圈，涵盖吾悦广场、喜盈门家居建材厂等配套；西北侧7公里处为西海岸王府井生活广场，能满足业主日常逛街购物需求。

万达广场实景图

测评6价格分析

价格现状·潜力分析

参考价1.8万/㎡性价比高

C地块前期推出的楼栋均售完，仅剩3#、7#，预计年3月加推，价格以备案价为主。前期备案价区间为-元/㎡。

项目周边的楼盘如锦地翰城——橙寓（均价元/㎡）、紫竹园（均价-30元/㎡）、展兴汇景名城（均价元/㎡）均以刚需为主，多为小户型推售，罗牛山·璞域以高端改善住宅为主，主推大户型平层产品，与其他楼盘不存在竞争关系。

价格潜力：

罗牛山·璞域位处秀英区，紧邻西海岸片区，西海岸近年来利好不断，教育、医疗以及文化、休闲配套应声落地，各项设施逐渐兑现完善。凭借着自贸港的政策利好及西海岸的发展潜力，加上诸多优质资源环绕，交通线路四通八达，周边更是无竞争楼盘，为项目的高端改善置业实力添加了层层光环。

项目不足：

项目当前无房可售，且统一交房时间为年，交付等待时长较久。

文章来源:乐居买房

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