青岛房地产界的“二信”闻名于圈内外，其中鲁信主打的是园林和精装修，海信则以综合品质和稳健闻名于圈内外。但并非所有买房人都能买得起二信，也并非所有区域板块都有二信，更并非所有买房人都能接受二信。

同时，在过往的十多年内，青岛各区之内有些楼盘从交付到后期维护、业主圈层、二手房保值情况表现不错。比如崂山的海信（地段好、崂山大本营的豪宅标签）、市北的保利（中规中矩，勉强算一家）、李沧的绿城（成片开发、产品多样化，跟浙江的没法比，但放青岛够用了）、城阳的万科（最早一批万科，从魅力之城截止到金域华府二期）、西海岸的瑞源（勉强找出一家，主要地段好点）。

其实，说起城阳当地口碑还不错的开发商，除了全国性开发商中的万科、龙湖的早期产品外，那不得不提的就是青特地产。纵观青特定位刚改、改善盘来看，从汇豪景苑到青特城再到汇豪观邸，这些房子比同时期二手房的品质、价格更有竞争力。

没有优秀的企业，只有时代的企业。从年到现在，楼市跌宕起伏，除城阳白云山板块的滨湖国际、青特云境、小镇六期和市北河西的青特星城外，其他项目不无例外的陷入了降价风险。

降价的原因很简单，除了市场原因外，最主要的就是开发商在拿地、操盘上走了一些“弯路”，没有把板块和楼盘定位匹配好，特别是青特花屿城（售楼处的假地铁亭子，三期规划无缘、周围配套不足）和青特悦海府（定位高改项目、无奈价格撑不住）。除此之外，这期间青特从金茂手里拿到两块地，分别是中欧国际城滨江悦和中欧青特滨湖国际，拿地成本远高于其他板块的新房。

在当下市场情况下，降价意味着利润再次压缩，卖得慢也会压缩利润。那对融资成本和难度较高的民企开发商而言，利润压缩是否会有“减配降标”的风险呢？

这不，还没等中欧国际城滨江悦交付，这些年轻的业主们就开始在各个平台发声了，具体原话是“喊话”：

业主反映的问题主要有三：

1外立面材料和形象，入户防盗门和颜色过LOW；

2二楼以上公区楼梯厅和样板间展示（1楼）不一致，墙面大白墙，物业费合同2.92元/㎡，公示3.02元/㎡（后期公示会改为合同价格）；

3窗户上边平内开，下面竖外开。部分楼座俩门挨得近

胡Sir认为，以上问题主要分三个层面来看：

第一个层面，看合同

按照“合同”双方签订来看，也是最保守的观点，合同内是这么讲的：

出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位/展示用房/工法样板间/生活研究中心及搭建、装修、装饰、家具设备等仅作为风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准和合同样品。买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位/展示用房/工法样板间/生活研究中心向出卖人主张权利，确认有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在主合同中约定的为准。

《关于装饰装修及相关设备标准的约定》对起居室、厨房、卫生间、阳台、电梯、管道及窗户的交付标准进行了约定，对于未涉及的公共区域部分，第9条也明确约定“对于未涉及部分以实际交付为准”。

简单讲就是什么意思呢，买房人在示范区和样板间看到的，没写在合同内的“标准”均不属于交付标准。这些跟买房承诺学区、买房送院子、楼顶搭建一个概念，需要对照合同，合同没有，那就没有。

那么买房人也没办法去从这个角度来让开发商去整改，即便是有某置业顾问口头或者私人承诺，还是以合同为准。这个角度去思考的话，专业的买房人毕竟是少数，而且大多数是首套房的业主，没经验，没有专业指导和买房预期的预判。

第二个层面，看开发商对这个楼盘的态度

这个就很微妙了，从合同上不容易找漏洞，而且很多样板间通常会写“毛坯交付、具体细节以交付为准”，售楼处接待桌也会写“售楼处口头承诺不作为依据，以销售合同为准”，这些几乎都是标配。

那就要考验开发商在这个“可操作空间”内的态度，一个是成本利润把控，另外就是交付的参考和口碑维系，楼盘定位不同进而标准不同而区分对待的程度。其中后面这点，更为微妙，对于一些开发商来讲，很难把握，特别是准备下一步不做房地产的企业，没有口碑维系的必要性，前面的交付案例更没有参考的必要性。

那怎么办呢，那就要结合两条一起看，比如海信这家开发商，其实除了崂山的项目外，其他区域的“豪宅范儿”并没有那么明显，特别是西海岸新区的几个项目。但是，海信的交付情况在西海岸非常“够用”，为什么这么讲呢？

灵山湾的海信灵山湾相比周围海月星湾、华润灵山湾悦府在品质感上并不突出，但施工质量可明显看出来确实鹤立鸡群，而且交付时间上又有融创的衬托，更是突显海信的靠谱。但不能说海信灵山湾就一点缺点没有，比如中欧国际城滨江悦描述的两户门离得近的问题，海信灵山湾部分楼座也有，这是小户型边户、中间户带连廊设计以及高公摊的弊端。

要说海信在西海岸的口碑算是打出来了，主要还是提前交付和销售期间的对外透明展示。上个月花街小镇的维拉也是提前天交付、预计年交付的星海湾提前完成园林景观示范区建设，这对于普通买房人已经很“惊喜”了。

胡Sir不禁感叹，记得~年期间，从开盘到交房，精装房也就1年10个月交付，毛坯也就1年6个月，如今，行业标准已经降到这种程度了。抛去3年大感冒，其实开发商早该恢复以往的交房时间了。但不管怎么讲，人家海信还是做到了“鹤立鸡群”，而且交付延期的项目在西海岸太过集中。

海信在崂山确实是地段和品质双优，但在西海岸真的品质特别高吗？客观的客观讲，除了积米湾外，具体要拿出匹敌崂山的项目，西海岸还真没几个，但是这些项目放在西海岸跟周围项目对比完全够用了。

看海信在西海岸做对了什么？提前交房，其次是交付标准超出周围项目，中间展示区开放提前看到效果。另外，卖得速度慢不要紧，咱不降价，保质量，这就是海信的态度，这也是企业的态度，长期主义和稳健、创新。

同样是制造业起家的青特，大体上应该能找到标杆了，口碑建立需要自身的资金条件，还需要“一以贯之”的品质传播。

滨江悦业主的“喊话”，能否让看似“合规化操作”的滨江悦品质提升呢，这不是合同内的事，而是怎么提升业主和准业主预期的问题。

第三个层面讲，叫从业者角度

站在这个角度看，青特在青岛有不同定位的楼盘，中高端项目其实不少，汇豪景苑、汇豪观邸、青特城叠拼洋房整体上还不错，而且业主圈层和二手房价格不低。包括近些年，青特在烟台、济宁的一些新盘，丝毫不输给全国性品牌开发商，尤其是烟台的悦海府，还有最近济宁热销的瑞马青特云境等。

青特是以制造业起家，但房地产方面的学习进步有很多，比如定位高端项目的“精装车位”、“宋氏美学的会所入户大堂”，以及南方先进户型的应用等方面。具体点，就比如6层叠拼的户型，上下叠二层做到三南向开间、中叠平层全南向开间等，直接被胶南的天一仁和云玺天颂拿去模仿；中欧青特滨湖国际和青特缦云的户型设计，平以下的户型做到9米客厅开间，这些都是创新设计。

但作为从业者，很明显的知道，青特从拿地的项目定位和楼盘品质早已预见。高容积率下的高层楼盘一些无法改变的固化设计，注定某些楼盘很难超越“原始预期”。况且，成本高、利润低，剩下就看开发商起的调性和买房人的预期。就比如咱们宣传滨江悦，一般只会谈及高新区的区位配套和价格、户型设计，其他的没法多谈。

那买房人

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