物业接管绿化验收总体要求

1配套绿化工程已按规划设计要求基本施工到位，无黄土裸露，生长正常。不缺株少苗，无大面积杂草。

2绿地率≥30%。人均公共绿地面积≥1.0平米/人。乔木-草本型、灌木-草本型、乔木-灌木-草本型、藤本型等人工植物群落型三种及以上，植物培植多层次。木本植物不少于10种。

3绿地配置合理，位置和面积适当，并做到点、线、面相结合，外形美观，造型、修剪合理。集中绿地与分散绿地相结合。

4植物长势良好，成活率98%以上。没有枯枝败叶。名贵树种、大乔木应挂标识牌，大片绿地应设绿化宣传牌。

5绿地应有方便的中水给水设施（每隔20米应有1个接水口），阀门开关灵活，安装稳固。有条件物业配套绿地应设自动喷灌设施。

6大厦、写字楼等高档物业配套绿地面积较少的应布置适量的盆栽绿色植物。

7注重以下问题：园区的整体布局是否合理，水系统的设计施工是否利于后期管理，灯光照明是否完善，植物的选择是否利于北方的生长环境，背景音乐的音响效果是否和谐，绿植与园区道路之间的衔接是否合理后期花草的养护问题。

物业接管电梯验收标准

1电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层。曳引机的噪声和震动声不得影响营业需要。

2电梯应考虑泄压并确保可靠开关门，电梯机房的噪声和震动对周边环境的影响不得超过国家有关标准。

3电制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠,并经政府主管部门检验且在有效期内。轿厢内有当地技术监督部门检验合格的标识。

4电梯门厅及轿厢内应有电梯名称或编号标识。

5电梯对讲、监控及警铃信号应接入监控室或值班室。

6电梯应考虑高峰使用功能及配置必要的如满载直驶，防恶意选层等功能，并配置监控探头。

7电梯安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录完整。图纸资料齐全。

8电梯主机房发热量大，应有明确的通风降温措施，降温设备应选用自带冷源的空调机组。

物业接管弱电机房验收标准

1机站房内的地面通体砖铺设，应平整、清洁。

2各机站房内应配备相应的检修电源。

3机房内应铺设防静电、防尘地板。

4应采用必要措施降低噪声，防止噪声扩散。

5机房工作面水平照度不小于lx，灯具满足眩光控制要求，灯具布置应模数化，消除频闪。

6机房应采用甲级防火防盗门，宜设置自动灭火系统。

7机房的空气质量：温度（oC）冬季18~22、夏季24~28；相对湿度（%）冬季30~60、夏季40~65；风速（m/s）冬季≤0.2、夏季≤0.3；新风量20－30立米/小时人。

智能化系统、防火、安防系统总体要求

1高档物业（大厦）智能化系统的设计、安装应符合《智能建筑工程质量验收规范》GB—的要求。从弱电井至用户末端管线应已预留、施工完毕。

2智能化系统应满足物业管理和维护的基本要求，一般应设置建筑设备自动化系统（BAS）、通信网络系统（CNS）、信息网络系统（INS）、火灾报警系统（FAS）、安全防范系统（SAS）等。

3大厦防火、安防系统的设计安装应符合国家相关标准。消防系统、保安监控系统等应通过主管部门验收合格后方可使用。

4所有弱电线路敷设应规范，不影响大厦美观，预留预埋线路应有详细图纸资料。

5消防监控设备、保安监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、照明采光良好。

6计算机信息系统安全专用产品必须具有公安部计算机管理监察部门审批颁发的“计算机信息系统安全专用产品销售许可证”。

7如果与因特网连接，智能建筑网络安全系统必须安装防火墙和防病毒系统。

8检测消防控制室向建筑设备监控系统传输、显示火灾报警信息的一致性和可靠性，检测与建筑设备监控系统的接口、建筑设备监控系统对火灾报警的响应及其火灾运行模式，应采用在现场模拟发出火灾报警信号的方式进行。

9安全防范系统中相应的视频安防监控（录像、录音）系统、门禁系统、停车场（库）管理系统等对火灾报警的响应及火灾模式操作等功能的检测，应采用在现场模拟发出火灾报警信号的方式进行。

物业接管大厦内供电线路验收标准

1楼内动力照明线路的设计，施工应符合相关的设计规范要求。

2独立产权用户应设单独计量表计，实行一户一表制。

3各住户的电能表应准确可靠，计量校验在有效期内。

4室内的暗敷管线要有详细的布线图，对暗敷在地面的线管应采用金属电管。

物业接管供配电系统验收标准

1高供高计变电所应设专门的值班室和更衣室，并附设卫生间及清洁用水龙头。

2变电所内所有进出口处（包括电缆沟内）均应安装铁丝网，以防小动物侵入。高压设备应具备“五防”功能。

3变电所内应配置相应的灭火器材及必要的停、送电操作工具。

4变电所外应有相应的空间，便于维修车辆及设备出入。

5变电所应配置一次系统模拟图板，配电室内包括配电设备的各项标识。应齐全，并符合有关规范。

6配电室计量表计设置应符合现行国家电价政策，便于不同电价分别核算。

7变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、照明良好，设备表面油漆完好，无损伤。

8发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，照明良好。

物业接管天然气设施验收标准

1燃气分户计量到位，表前后均应安装阀门，设有调压站房和表房的应满足日常维护和应急处理的要求，室内环境应符合消防和设备工作温度要求。

2室外燃气总管放水井位置、调压阀处应有除萘装置，放水阀开关灵活。

3应将燃气立管中阀门、伸缩套管位置列出书面清单（一览表）。

4室内燃气管应明设且不得穿越过道、卧室、壁橱等生活空间，支管与燃具的连接应采用铜管连接。

5调压站室温10-40℃范围内，达不到者应有特别措施。

物业接管制冷机与机房验收标准

1机房内有通、排风装置且正常启用，配有足够的维修插座。

2机房与控制室之间有玻璃隔断，并做好隔声处理，并配有电话通讯口。

3设备应保证操作方便，且留有足够的维修空间。

4各类表计阀门高度超过2m，应考虑工作平台

5预留起吊吊钩

6机房内应有地漏、排水明沟，各类设备基本标识齐全。

7管道保温材料选用正确，耐水性能良好，吸水率低，便于擦洗和维护。

物业接管空气调节验收标准

1系统已开通，风量基本平衡，新风量合理，风压流速正常，分区有效（空调房间维持正压，卫生间负压等）。

2全年使用的空调系统出风口应能调节出风气流方向。

3新风进风口、回风口、送风管应有严密开关的风阀，新风/回风口的室外位置应符合设计要求。

4冷水机组调节正常，出力稳定。供/回水泵运行平稳，参数在允许范围内波动。

5空调风机房内应有水源、下水地漏（冲洗过滤网用）。

6水输送系数应符合（尽量达到）国家规定。

7冷却塔无明显飘水现象，噪声标准符合厂方及国标规定。

8空调水系统已做过水处理。

9空调自控系统能正常投用，各种执行器开关灵活，若配有平衡阀则该阀已经过调试，楼宇自动控制装置，投用率至少90%以上。

10运行所需的各类压力表、温度表均应安装到位并可准确读数，禁止使用玻璃管温度计。

11空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，物业接管采暖与供热验收标准

1具备分户单独热计量的手段。

2热水供回水总管上设温度计、压力表、过滤器、除污器。

3各类管路保温良好，无跑冒滴漏现象。管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

4采暖工程的验收时间，应在采暖期以前两个月进行。

5锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。并取得当地技术监督局认可的证明。

6锅炉经过48小时试运行合格。锅炉和附属设备的热工、机械性能及生活热水水温必须符合设计要求。辅机运转正常。

7锅炉房内应有独立的控制间，配设电话通讯口和足够的维修用插座。

8各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。

物业接管建筑排水验收标准

1所有地漏水封深度不得小于50mm，当地漏同时排除卫生器具水时，不得有冒溢现象，地漏应设置在易溅水器具的附近地面上，地漏顶标高应低于地面5-11mm。

2污水管道不得穿越沉降缝、烟道和风道，并应避免穿过伸缩缝，不得穿越卧室，不宜靠近与卧室相邻的内隔墙。

3使用硬聚氯乙烯管应符合特殊要求：避免冲击，避免热源；每隔4m设伸缩节。

4公共饮食业、厨房及含有大量油脂的污水应与生活污水分流排出，且必须经过隔油处理后，再排入室外排水管道；当生活污水需经化粪池或污水处理装置处理时，粪便污水应与淋浴、洗脸等废水分流排出。

5化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应起过两个弯。化粪池便于清掏。

6管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。高层建筑的排出管应采取防沉降措施，地面各类井盖应明确标识类别、流向。

7污水管道检查口、清扫口按现场实际情况保证实用，检查时着重于各层主管，各接口不得渗漏，安装应平整、牢固。

8污水处理装置：运行机械噪声不得超过《城市区域环境噪声标准》；工艺流程清晰、可靠，采用国家推荐的成熟工艺，处理效果待今后满负荷后由主管卫生防疫部门再进行测试。

9集水坑应有便于维修安装污水泵的人孔、铸铁扶梯等，附近应有冲洗设施。

10若配装卫生洁具，各接口应不得渗漏，安装应平整、牢固，部件齐全，开关灵活。座便器应用膨胀螺栓固定，并用油灰或硅酮胶连接密封，底座不得用水泥沙浆固定，浴缸排水应用硬管连接，所有卫生洁具应进行渗漏试验（盛水），试验时间不小于2小时（可进行抽查）。

11排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

物业接管特殊给排水验收标准

1水景工程

1.1水质应符合《生活饮用水卫生标准》规定的感官性状指标；

1.2工程循环净化过滤、加药、循环泵各工序设备运转正常。

1.3循环水系统应加有防止喷水池内藻类生长的装置或建措施。

2游泳池

2.1水质必须符合《生活饮用水卫生标准》

2.2游泳池自动加药器工作正常

2.3水系统运转无误，预过滤、过滤、加药、加热、消毒、循环泵各工序设备运转正常。

3中水

3.1书面提供：竣工图、闭水试验、检测报告、调试报告、政府部门检测报告、设备清单、说明书。

3.2维修工作的方便，应在进入设备弯管处加一个三通，并配有阀门；

3.3中水给水管道不得装设取水水嘴，便器冲洗宜采用密闭型设备和器具，绿化、浇洒、汽车冲洗宜采用壁式或地下式的给水栓；

3.4中水供水管道严禁与生活饮用水给水管道连接，中水管道不宜暗装在墙体和楼板内。

物业接管消防给水验收标准

1消防水压测量记录，最高、最低点分别测量，最不利点处消火栓水压不小于98kpa，室内消火栓口静水压力不应大于kpa，自动喷水灭火系统喷头工作压力98kpa，最不利点处喷头的工作压力不得小于49kpa。

2消防车取水的孔口、水泵接合器应有明显标记且密闭上锁。

3消防增压泵和气压罐应在线检测，运行合格为准。

4对管路及泵房的要求同建筑给水部分。

5应将水力警铃、减压阀、放气阀的位置功能清单（一览表）列出，供现场检查之用。

6管路可见部分的防腐处理抽查应通过。

7消防箱标识清楚，玻璃完好，消防设施配件齐全，消防管标识明显。

物业接管生活热水验收标准

1冷水供水应有基本的水质处理装置。

2热水温控装置、安全装置准确灵敏。

3热水系统、膨胀管、释压阀、放气阀等齐全、工作正常。

4运行2小时，回水泵运行1小时以上至最高、最低业主房内试水，应顺畅，冷热水压力无水压不平衡现象。

5热水器或主管道上应装设表盘式温度计。

6热水管路中的管道补偿器应由安装设计单位列出清单，现场察看。

7热水管路保温良好，无跑冒滴漏现象。

物业接管建筑给水验收标准

1水压：项目内各处水压符合设计要求。在项目水压较低处试水使用正常。

2管道布置和敷设

2.1宜沿墙、梁、柱或管道井内作平行或垂直布置，不得妨碍日常操作和紧急情况下的更换零配件。

2.2给水管一般不得布置在橱窗、壁橱或木装修内，也不应穿越生活空间，如不可避免时，必须采取隔离和防护措施。

2.3卫生洁具给水配件安装高度按国家规范或供应商样本尺寸执行，由业主自选洁具的房屋，至少应安装2只试验龙头。且其它的供水管口应妥善封堵，留出明显标记。

3管材及附件

3.1给水管道上的阀门，应设置在易于操作和方便检修的位置，在其它部位安装的阀门部件，应考虑根据实际情况制作固定攀爬扶梯和工作平台。

3.2生活给水系统若需设置减压阀，必须是可调式减压阀且不得串联安装，消防给水系统可以采用比例式减压阀。

3.3高层建筑内的给水系统必须装设水锤消除装置，且应工作正常（可实际进行开/关泵试验二次检验）。

4水表设置位置

4.1建筑的分户配水支管（含冷水和热水）、公共用水配水总管上。

4.2不同功能分区（商场、餐饮、娱乐、客房）等的给水支管上。

4.3浇洒道路或绿化用水的配水管上。

4.4生活水、空调水加热器的冷水进水总管上。

4.5锅炉、冷却塔、游泳池、喷水池、空调及其他补充水管上。

4.6物业管理公司内部用水水管上。

4.7其他必要的地方。

5水箱水池

5.1二次供水应设泵房和蓄水箱（池）并与市政供水管网接通。

5.2水箱水池的实际容量应满足设计要求，所需配件齐全、使用正常：水位指示、溢流管、通气管（加防护网罩）、检修人孔盖（应为密封型且加锁）、进出口扶梯、进水浮球阀、内部连通管（若内部有隔间）、排污阀等。

5.3水池水箱必须有专业清洗单位的清洗记录及市卫生防疫站的水质化验合格单。

5.4水池水箱四周应确保不渗、不漏、不冻、不被污染，为便于清洗，水池水箱应能够予以分隔。

5.5高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

6水泵及泵房

6.1水泵房内应有充足的照明和良好的通风装置（每小时换气次数不少于4次）至少设置1个能进出最大设备（或部件）的运输大门，内部配有电话通讯口和维修用电源插座。

6.2地下泵房楼梯坡度和宽度应考虑方便搬运主要零部件，楼梯踏步应有防滑措施。

6.3地下泵房应有防潮或防地下水渗入的措施，泵房内必须设置排水明沟和集水坑，集水坑容量不得小于排水泵3~5分钟的流量。

6.4泵房内重要设备顶部应预留吊钩。

6.5各类水泵不得选用国家明令淘汰的产品，实际开机操作运行应满足额定流量、扬程，且耗电功率≤铭牌数据，运行平稳无大的震动（抖动）。

6.6地下水泵房应尽可能采取一定的降噪措施。

6.7泵房内应留有足够的操作和维修通道。

7管路系统

7.1各类管路应安装牢固；控制阀门启闭灵活，无滴漏现象；空间位置便于维修、更换；防腐、保温（注意室内外保温材料的选择），油漆已经完成，基本的管路识别符号（标识）已具备。

7.2需安装减压阀、橡胶软接头、放气阀、伸缩节的位置必须由设计施工单位给出清单（一览表）并现场一一察看运转情况。

7.3管路中阀门应采用明杆阀门或蝶阀，便于观察开启程度，止回阀应选用缓闭消声止回阀。

7.4水泵进出口管路主要调节部位应装设压力表。

8变频调速

1变频调速给水设备应具有各种基本功能（如来电自动、软启动、过流、过压、缺相、短路、过热保护等）

2现场能控测启停情况，记录下设定压力、启动压力、停止压力等基本参数。

物业接管公益设施验收标准

1大厦应按设计与规划要求设置公益设施，如健身、商业、餐饮等

2公益设施内各项配套设施必须配置齐全，满足各项基本使用功能。

3公益设施产权归所有业主，经营权归物业管理公司并已办理相关接管手续。

物业接管清洁设施验收标准

1楼层必须保证有生活垃圾集中收集点，确保生活垃圾有序收集。

2项目内设置垃圾分类收集与存放设置垃圾处理房（生活垃圾、建筑垃圾）的垃圾中转站，内应设上下水系统和防水插座。地面、墙面采用易于清洗、保洁的材料。

3垃圾中转站应采用密闭性良好的耐腐蚀材质门窗。并设有通风设施，室内维持负压，符合环保要求。其位置尽量隐蔽、密闭、便于清运。

4项目内道路周围应设有垃圾筒，垃圾筒艺术造型应与物业项目环境协调。

5要考虑废旧物品及二次装修产生的垃圾堆放处。

物业接管道路、导向、卸货及其他验收标准

1道路应采用砼、石材砖或柏油路面，必须保证表面平整、无积水，无水泥块，无起砂、断裂。转弯及出入口处设置减速垄。

2道路应设有标识，设置及形状、颜色应符合国家道路标识规范。道路的车位线、行驶线明显齐全。道路系统顺畅，避免住区外交通穿行，满足消防、救护、抗灾、避灾的要求。出入口选择方便与外界联系。

3设置路牙的道路两侧路牙应安装平直，弯处不应锋突，保证牢固美观。

4主要出入口处均应设有值班室（岗亭），并在室内提供照明、5A电源插座、电话接口。有可能尽量提供上下水装置。

5各座、层、室均应设有明显标识，标识应安装牢固、美观。

6项目内设置导向系统：园区导向（园区平面图、功能区平面图）、楼宇导向（楼层标示、疏散指示）、功能标示（消防类、工程类、社区宣传类、环卫类、警示与安全提示类）。

7楼宇广告（开发、物业、业主）总体要求要符合公司的VI设计要求与园区整体的协调统一、要体现人性化、简洁方便。

8项目内设有单独的卸货区，其位置选择不影响交通，与电梯等运输设备有效衔接。处于不影响业主、客人正常生活、活动的区域。

9卸货区至少可停放两部厢式货车（高度3.2M及宽度4M）。设有规范尺度的卸货平台，其离地高度与运输车辆高度相近（0.9－1.2米）。满足所需出入货场卸货区各类货车进出通畅。卸货区应有验收、收发与值班用房。

10座内应以每户为单位设信报箱，信报箱要求美观、防盗，与墙体联接牢固，大小适中，标识清楚，表面平整光洁。

物业接管停车场验收标准

1停车场地面的面层与基层必须粘结牢固，不空鼓、无裂缝、脱皮和起砂等缺陷平整、地面应不起灰、易清洁。

2地面车位、交通引导系统的设备设施、标识标牌齐全。地面的交通组织要考虑产品的定位（访客、商业、业主等人流、车流的划分），主出入口应设置不少于2辆上下车泊位及附近等候泊位，并避开车行道。

3车场应具备必要的照明、通风、清洗及防盗设施，封闭管理停车场有值班室。

4车场内设有减速、防撞、防滑、路障、路桩、车位锁等必要辅助设施。

5机动车停车场应配置电脑自动收费系统及自动进出场道闸。道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚。

6停车场水电应设有独立计量系统。

7岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰。

8地下停车场交通通道、出入口等处，要满足所需出入各类车辆（包括部分货车）进出通畅。

物业接管设备用房验收标准

1机站房门应采用钢质防火门，开启方向按国家规范要求。

2机站房地面应无空鼓、无裂缝、脱皮和起砂等缺陷，机台表面应贴设地砖，以便维修清洗。

3有人值守的机站房如配电房应设值班室，在值班室内应便于观察设备的运行状况。

4设备机房其余土建要求参照管理用房要求。

5各机站房内应配备相应的检修电源。

6机房内所有配电、电控设备应有详细的技术资料和验收合格报告。

物业管理用房验收标准

1.1按照总建筑面积的千分之四至千分之五无偿提供物业管理服务用房。

1.2达到物业管理公司提出的功能、布局要求。必须配有办公与会议区域、员工宿舍、保洁服务间、员工卫生间、员工更衣浴室和员工餐厅等。

1.3物业管理用房应保证相对独立，不得与机站房混用，并具备宜人的照明、空调和通风条件。

1.4达到通过协商拟定的物业管理用房的装修水平。门窗安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件齐全，位置准确，门窗缝隙严密。地面的面层与基层必须粘结牢固，不空鼓、无裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。

1.5物业管理用房必须留有足够的用电容量、电话、宽带网接口，并设有一定数量电源插座，且有独立计量系统。

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