作者:好房上上千最近观音桥一新盘刷爆了房产中介朋友圈你说巴南偏了观音桥总不偏吧首付2成30万买观音桥。小雪很好奇这是什么盘有2点特别吸引我观音桥和首付2成。我给我朋友分析未必是烂尾楼但看户型又很新是最近几年才流行的大横厅设计。小雪决定直接打电话问中介再实地看看。原来它是位于花卉园的象屿观悦府。

中介朋友圈配图

象屿地产作为中国房企百强年入渝首个项目是象屿两江公元。时隔7年象屿再次出手分别拿了石桥铺和观音桥2个地块。观悦府是年9月拿的地楼面地价元/㎡当时这块地是由象屿、华润、金辉+华宇、万科4家开发商金辉+华宇联合拿地算作1家经过20轮举牌后角逐出来的溢价率19.13%。

我们从参拍的开发商也能看出土地肯定是较优质的。首先从区位来说观悦府就位于核心区的花卉园。除了距离观音桥商圈距离较近外和嘉州、冉家坝、新牌坊和大石坝都在几公里范围内可以说是真的地处繁华了。步行到轻轨花卉园站大概7分钟左右周边还有12条公交线组成完善交通体系快速到达主城各区。

项目距离花卉园站不到米

项目旁边就是花卉园公园盘溪河滨公园是平时休闲娱乐的好去处。

教育方面学校划片区入读目前小学预计划片龙溪小学中学对口是松树桥中学龙溪小学不算优质但是松树桥中学是重庆市重点中学。教育在整个江北区都相对偏弱观悦府能划片读重点中学教育资源还算不错。

项目占地2.97万平建筑面积12.8万平容积率4.31。悦府系是象屿的TOP产品系在项目打造上小雪确实看到很多细节体现了现开发商的用心。比如

1.由于观悦府处于坡地上为了让小区处于同一水平面小区整体抬高10米相当于3层楼这工程造价可想而知就是为了保证小区环境更加舒适同时跟外界保持相对独立。

2.观悦府临近主干道松牌路为了降低噪音小区整体后退7米让业主能有更安静的居住环境。同时在回家时能有更宽敞的道路舒心的体验让儿童有更多玩耍的地方。

3.7栋房屋的挑空层都设计了不同主题的活动中心比如儿童活动室、健身房、图书馆、艺术展厅等。

4.还有双大堂、夜光跑道、游艇休息室等。

观悦府由7栋高层及社区商业组成。后期7栋楼整体交付。虽然在沙盘上我们看到7栋好像一个围合小区实际上7栋楼被分为A\B区A区4栋楼B区3栋楼2个小区各自独立因为中间是有条市政道路的。

拍摄于A区及B区分割的市政道路上3号楼已经封顶其余楼栋仍在建设中。

目前在售3号楼18年12月底开的盘共29层2梯6户。套内面积75-92㎡清水交付价格2.1-2.3万元/㎡。首付2成的消息已经跟置业顾问证实确实可以只限本地首房首贷。我们看看户型图

C户型套内75㎡两室两厅2卫

户型紧凑做到了小三室

户型无明显劣势

D户型套内83㎡三室两厅2卫

大横厅设计让你一拍照别人以为在平的房子里逼格直接提升。

厨房和公共卫生间的位置稍显尴尬。从动线考虑常规户型会在进门就入厨房可以直接放下手上提着的蔬果。但是D户型需要走一段距离。公共卫生间在进门处让客人进门就看到感受始终不好。

我们来实地看看项目

小区大门基本修建完成在做最后的安装及清洁。因为小区大门和到售房部是同一个大门小雪有特意问置业顾问大门和水景后期销售完毕后是否会拆掉置业顾问回复后期是会投入使用不会拆掉。

入户大堂采用了石材、真石漆、铝板。整体简洁流畅。

电梯间及楼梯间均铺设有地砖防盗门采用步阳防盗门步阳算国内防盗门的领军品牌。

门窗带有隐形通风口抵挡蚊虫比较实用。

停车场采用环氧树脂美观。比金刚砂耐用性差点。

可以看到开发商在产品打造上还是花了很多功夫毕竟悦府系为象屿高端系。但是观悦府也存在跟其他核心区楼盘一样的问题。周边老小区遍布环境较差。

观悦府左侧的汽修一条街

观悦府后门的菜市场

观悦府后门的老街生活气息浓郁。

总结

1.能接受2.1-2.3万/㎡单价的客户选择面比较广。比如更核心的北滨路但是目前北滨路在售房源也不算多了这或许是象屿观悦府的机会。观悦府还有一个核心武器那就是首付2成我相信这对月薪较高但首付有限的高薪族来说很有吸引力。有朋友可能会奇怪都已经高薪了怎么会缺首付这还真有可能他可能工作年限不长但是不愿意向父母要钱但又想买房尽快享受房产带来的增值红利。小雪有个朋友就是这样的人。还有对资金敏感的人是首付能少付就少付把首付少付的钱拿去做其他投资。

2.观悦府更适合想要占有核心资源愿意用金钱换时间的中高端人群。或者在观音桥周边已经生活习惯的原著民。用于首次置业或者首改。